聽濤雅苑 小業主 惡鬥 李嘉誠 聽濤雅苑, 小業主, 惡鬥, 李嘉誠

長江實業馬鞍山樓盤聽濤雅苑一眾小業主，不滿長實入伙 13年來以公契經理人身份，將屋苑每年 4,300萬元管理合約，自動外判予旗下高衞物業管理有限公司，業主立案法團打算召開業主大會罷免長實，惟即遭長實打壓，出現大量匿名抹黑信及游說業主投廢票。法團表示須獲過半數業主支持才能踢走長實，呼籲小業主齊心起義。


入伙 13年的馬鞍山聽濤雅苑，後天將會舉行業主大會，表決是否踢走長實。

聽濤雅苑業主立案法團將於本月 26日（周日）召開特別業主大會，表決罷免公契經理人「聽濤雅苑物業管理有限公司」，該公司是長實子公司，自屋苑 97年入伙以來便是公契經理人。法團主席李榮新表示，根據《建築物管理條例》，屋苑任何逾 20萬元項目，均須公開招標，惟聽濤雅苑每年 4,300萬元管理合約，只外判予高衞，每次約滿便自動續約。

《外牆滲水》

聽濤雅苑過去一年半有多達 100宗外牆滲水事故，高衞每幅牆維修費要兩萬元，惟法團格價後發現只需萬多元。黃賢創攝

《經常維修》

法團批評長實興建屋苑時設計有問題，污水井建於地底，要用強力水泵反抽到地面排走，導致耗損快要常維修。

多封匿名信抹黑法團
要推翻長實取回自主權，法團須取得全體 2,032戶業主的逾半數支持，但大會未開已受到長實打壓。法團自上月決定交業主大會後，各業主便收到多封匿名信件，抹黑法團想乘機操控屋苑基金，又威嚇更換管理公司，可能令屋苑運作大亂。


聽濤雅苑法團主席李榮新（右）及副主席黃鼎文呼籲，小業主團結一致，出席周日的業主大會。

李榮新稱很多指控都是子虛烏有，「有啲匿名信署名係前業委，結果一班前業委即刻聯署否認；後來改署名做前業委工作小組，又俾人踢爆以前根本冇工作小組」。為令業主大會流會，長實又軟硬兼施，近日調動大隊工人到屋苑內髹油美化外牆，更仿效左派招數，推出平價海鮮團，試圖籠絡業主。他批評高衞涉嫌違反專業操守，派人「洗樓」游說已向法團交出授權書的業主，希望他們同時交授權書予高衞，令授權書作廢。

營運沒從業主角度出發
聽濤雅苑的管理費每呎 1.49元，在區內不算貴，惟法團副主席黃鼎文認為，現時最大問題是小業主「冇得揀」，「有競爭先有進步，但家變咗世襲，年年都係高衞；高衞係長實（公契經理人）聘請，我哋小業主就算對管理服務有幾不滿，都冇權更換管理公司。」

他說高衞的開支每年遞增，每月收取的 300多萬元管理費均「清袋」，當中一半是員工薪酬，部份保安員薪酬達 1.4萬元。法團於是向高衞索取銀行月結單及員工薪酬詳情，了解管理費是否用得其所，惟遭對方拒絕，「只係俾一條大數我哋睇」。今年年初該屋苑的經理，更擅自挪取兩萬元去開聯歡會，事前也沒知會法團。


自從屋苑法團打算罷免長實做公契經理人後，高衞即仿效左派推出「平價海鮮團」，試圖籠絡業主。

他說高衞自恃法團無權更換管理公司，營運並非從業主角度出發，「買嘢唔買最抵，越貴越好，因為開支越大，佢哋抽多啲經理人佣金」。他舉例說去年全屋苑的第三者保險，高衞推介某個 100萬元套餐，但法團後來發現，高衞沒有計算業主單位室內的折舊情況，「如果計埋折舊， 80萬就搞掂」。

特稿
首屆法團起義失敗
今次已不是聽濤雅苑小業主首次起義。居住該屋苑 10年的法團副主席黃鼎文憶述，早在 03年屋苑剛成立法團時，首屆法團主席已嘗試召開會員大會推翻長實，惟跟今次一樣，不斷遭到抹黑，最終大會開不成，該名主席更因此憤而搬走。

取回自主權十分困難
黃鼎文表示，自首屆法團起義失敗，之後兩屆法團也不敢再有任何舉動，直至今屆法團去年上任，眾委員才決心撥亂反正。為了爭取業主支持，一眾法團成員過去一個月日以繼夜洗樓。屋苑有不少業主將單位出租，法團成員又駕車四出，親自上門拜訪業主，爭取他們授權支持。

他認為聽濤雅苑的樓價升幅一直不及同區屋苑，跟長實的屋苑設計及保養服務出問題有關，例如將污水井設於地底，要用水泵將污水抽回地面排走，導致設施耗損快，須經常維修；屋苑二期所用建築材料差劣，入伙後不斷有業主單位出現外牆滲水，單是去年 3月至今年 9月已有約百宗漏水個案，全部由管理公司「找數」，「一定要換走高衞」。

律師梁永鏗坦言，發展商在屋苑入伙初期持有大量單位，能以大業主身份隨意委任公契經理人，再聘用旗下管理公司，小業主想取回自主權十分困難，「首先要爭取 10%業主支持成立法團，然後再爭取 50%業主支持換經理人，係有好多重關卡」。

豪宅業主決逐高衞
除了聽濤雅苑業主醞釀踢走高衞，發展商同屬長實的豪宅盤九龍塘畢架山一號，下周二（ 28日）也會召開業主大會，表決是否終止高衞的物業管理合約。聽濤雅苑法團副主席黃鼎文表示，物業管理市場盛傳，部份由長實管理的屋苑業主因不滿被「搵笨」，已紛紛準備起義。

下周二舉行特別大會
畢架山一號業主立案法團上周向全體業主發出通知，定於下周二舉行特別業主大會，討論以不少於三個月書面通知及沒有賠償的情況下，終止高衞物業管理有限公司的管理合約，並授權法團重新招標。

有畢架山一號的業主表示，自法團發出通知後，即收到匿名的抹黑信件，署名是「一群畢架山一號業主」，手法跟聽濤雅苑的情況如出一轍。

由長實發展的畢架山一號於 03年開售，惟因為違規砍樹而向業主延誤交樓， 05年消費者委員會首度動用訴訟基金，協助七名業主向長實索償 200萬元損失。
長實旗下兩大管理公司高衞與港基物業管理有限公司，現時負責全港 110多個屋苑的物業管理。黃鼎文表示，從物業管理市場得悉，部份長實屋苑的業主積壓了很多不滿。

據悉，大坑名門在入伙時，長實向業主表示有多項屋苑設施，惟入伙後業主才發現，部份設施原來須業主自掏荷包，結果屋苑入伙短短數年已出現嚴重虧蝕。

Source : http://hk.apple.nextmedia.com/te ... amp;art_id=14483239

我是聽濤雅苑的一位小業主,最近曾旁聽法團的會議.  見法團成員手法老練,想必能為聽濤雅苑的一眾小業主謀福利. 但又感覺他們過分賣力. 後見他們託詞現有法團辨公地方不夠用, 更以各業主授權人身份, 未經公開諮詢, 私自命令管理公司將會所其中較大的活動室永久留為法團自用. 更將部份時租車位改為月租. 但又不知租予何人!

因些覺得他們私心太重. 必有所圖.

近日見法團以公契經理人收取5%過高報酬及管理公司管理不善為由, 發起免除公契經理人行動. 他們的行動規模非常龐大,包括在表決前數星期內派自己友在村巴內製造輿論, 極力游說業戶授權他們作決定, 我表明我會親自出席投票,但他們仍極力游說我先授權他們!  他們又印製大批海報及宣傳單張,張貼在屋苑各處, 及派法給住戶. 又在晚上上門游說各業主授權他們作決定,  我感覺規模之大, 實非法團能力所能辦到. 似有有勢力人士或團體在後面策劃及支持.

我本人其實已滿意屋苑的現有管理, 管理員們都非常有禮貌及在我們有需要時主動幫助.  我實在奇怪法團為什麼作出此等行動.

我昨天出席投票時,發現有劉慧卿,湯嘉華等議員及其支持者出席, 他們都不是聽濤雅苑的業主, 為何他們會在場? 而法團卻特別顧用另一保安公司, 防止任何非業戶進入會埸.

會議開始後, 法團只是單方面控訴公契經理人及管理公司, 而公契經理人及管理公司則沒有機會作任何解釋, 有個別業戶要求聽取管理公司的報告及答辯, 卻遭遇搶咪, 法團的支持者更噓聲四起!  令到其他業主不能聽見該些業戶所發表的意見. 我觀察四周, 見這些法團支持者只佔出席比率的極小數.  但他們非常團結及有組織, 對法團的發言, 不時報以掌聲及歡呯,對題出質詢或反對意見的人,卻報以噓聲和什至關咪及搶咪, 阻止他們說下去!

今天我更見有報紙及互聯網發表同一份誇大的聽濤雅苑會議事件.  且有一連串在其他屋苑有關相同事件的報導.

這時我終於明白了!  聽濤雅苑的業主立案法團已由政黨操控. 這政黨已向私人大屋苑進軍.  我更記得昨天會議時已有業主提出這樣的懷疑, 但立即受到法團的法律顧問警告.

他們為何要進軍私人屋苑, 廢除公契經理人及控制管理公司呢?  

我想沒有公契經理人後, 受控制的管理公司只會聽命於立案法團, 因一般的小業主大都會信任立案法團 (即使該法團是由小數人所選出).  法團就可以利用業主的授權, 操控屋苑的管理, 甚至對所屬政黨作出有利的行動.

我們是否願意由政黨操控我們屋苑的管理嗎? 會否是前門拒虎, 後門進狼?

有勢力人士或團體在後面策劃及支持？

令人費解的是 政黨操控屋苑管理的目的為何？ 穩定票倉？

其實我一直都唔明 政黨 係點搵錢，單靠捐款好難支撐成個黨既運作。